Borç Bitti Ama Tapudaki İpotek Duruyor: İpotek Nasıl Kaldırılır?

İpotek, borç ödendiğinde kendiliğinden kalkmaz; tapu kütüğündeki kayıt silinene kadar taşınmazın üzerinde durur. Kaydı silmenin üç yolu vardır: alacaklının tapuya vereceği fek (kaldırma) talebi, borcun icra dairesine yatırılması ve ipoteğin kaldırılması davası. Dava sürerken taşınmazın satışa çıkmasını ya da ipotekli alacağın devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir.

İpotek ne zaman sona erer?

İpotek, tapu müdürlüğünde resmî sözleşme yapılması ve tapu kütüğüne tescille kurulur (TMK m. 856). Sona ermesi de kütükteki kaydın silinmesine, yani terkine bağlıdır (TMK m. 858). Bu yüzden kredisini yıllar önce kapatmış bir malikin tapusunda ipotek hâlâ görünebilir; bu kayıt taşınmazın satışını ve yeni kredi kullanılmasını güçleştirir.

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m. 883).

Alacaklı razıysa: fek yazısı

Olağan yol budur. Alacaklı banka ise, borç kapandıktan sonra tapu müdürlüğüne fek yazısı gönderir ve kayıt silinir. Banka yazıyı kendiliğinden göndermediyse, malik yazılı olarak talep etmelidir. Alacaklı gerçek kişi ise tapu müdürlüğüne kendisi ya da vekili giderek ipoteğin kaldırılmasını ister.

Belirli bir süre için kurulmuş ipoteklerde, süre dolduktan sonra malikin tek başına terkin isteyebildiği hâller de vardır; bunun şartları tapu mevzuatında gösterilmiştir ve tapu müdürlüğünden sorulmalıdır.

Alacaklı parayı almıyor ya da bulunamıyorsa: icra dairesi yolu

Alacaklı ortada yoksa, adresi bilinmiyorsa ya da borcu alıp ipoteği kaldırmaktan kaçınıyorsa, dava açmadan izlenebilecek bir yol vardır (İİK m. 153). Vadesi gelmiş borcun borçlusu icra dairesine başvurur. İcra dairesi alacaklıya, on beş gün içinde gelip parayı almasını ve ipoteği kaldırmasını tebliğ eder. Alacaklı gelmez ya da kabul edilebilir bir sebep göstermeden kaçınırsa, borçlu borcun tamamını icra dairesine yatırır ve icra mahkemesi ipoteğin kaldırılmasına karar verir.

Bu yol, borcun miktarı konusunda tartışma olmayan dosyalarda işe yarar. Taraflar borcun doğup doğmadığını ya da tutarını tartışıyorsa dava yolu gerekir.

İpoteğin kaldırılması davası hangi hâllerde açılır?

• Borç bitmiş, alacaklı kaydı sildirmiyor. Ödeme belgeleriyle borcun sona erdiği ispatlanır.
• Güvence altına alınan borç hiç doğmamış. İleride doğacak bir borç için (örneğin bir ticari ilişkinin teminatı olarak) kurulan ipotekte ilişki sona ermiş ve borç doğmamışsa ipoteğin dayanağı kalmaz.
• İpotek geçersiz bir işleme dayanıyor. Sahte ya da kötüye kullanılan vekâletnameyle, ehliyetsiz bir kişinin işlemiyle veya hile ile kurulan ipotek yolsuz tescildir; hakkı zedelenen malik tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir (TMK m. 1025).
• Aile konutu üzerinde eşin rızası alınmamış. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194). Rıza alınmadan kurulan ipoteğin kaldırılmasını rızası alınmayan eş isteyebilir.

Tapuda görünen tutar ile gerçek borç arasındaki fark da uyuşmazlık konusu olur. İpotek ya belirli bir alacak için ya da alacağın tutarı belli değilse bir üst sınır gösterilerek kurulur (TMK m. 851). Üst sınır ipoteğinde taşınmaz, faiz ve giderler dâhil en çok bu sınıra kadar güvence oluşturur; gerçek borç daha düşükse malik o tutarı ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır; bu yetki kesindir (HMK m. 12). Görevli mahkeme, ipoteğin dayandığı ilişkiye göre değişir:

İpoteğin dayanağı	Görevli mahkeme
Kişiler arasındaki borç ilişkisi	Asliye hukuk mahkemesi
Ticari kredi, tacirler arası ilişki	Asliye ticaret mahkemesi
Konut kredisi, tüketici kredisi	Tüketici mahkemesi
Aile konutu, eş rızasının bulunmaması	Aile mahkemesi

Uyuşmazlığın türüne göre dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olabilir; bu, dilekçe hazırlanmadan önce dosya özelinde değerlendirilmelidir. Harç, ipotek bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır.

İhtiyati tedbir ne sağlar?

Dava sonuçlanana kadar durumun değişmesi hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389). Talep eden, haklılığını yaklaşık olarak ispat etmeli ve kural olarak teminat göstermelidir (HMK m. 390, 392). İpotek davalarında tedbirle çoğunlukla ipotekli alacağın başkasına devrinin önlenmesi ve tapu kaydına davanın varlığını gösteren şerh verilmesi istenir.

Süreler kısadır: tedbir kararının uygulanması, verildiği tarihten başlayarak bir hafta içinde istenmelidir (HMK m. 393). Tedbir dava açılmadan önce alınmışsa, uygulanmasının istendiği tarihten başlayarak iki hafta içinde esas dava açılmalıdır; yoksa tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 397).

Alacaklı icra takibine geçtiyse

Alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmışsa, genel hükümlere göre alınan tedbir bu takibi durdurmaya çoğu zaman yetmez. Borçlu olmadığını ileri süren malik menfi tespit davası açar (İİK m. 72):

• Dava takipten önce açılmışsa mahkeme, alacağın yüzde on beşinden az olmayan bir teminat karşılığında takibin durdurulmasına karar verebilir.
• Dava takipten sonra açılmışsa takip durmaz; ancak borçlu teminat göstererek, icra dosyasına giren paranın dava sonuna kadar alacaklıya ödenmemesini isteyebilir.

Ayrıca takipte gönderilen ödeme emrine ya da icra emrine karşı itiraz ve şikâyet süreleri yedi gündür. Bu süreler tebligatla başlar ve kaçırıldığında satış aşamasına gelinebileceğinden, tebligat alındığı gün harekete geçilmelidir.

Karardan sonra

İpoteğin kaldırılmasına ilişkin karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne bildirilir ve kayıt silinir. Menfi tespit davasını kazanan malik, haksız takip nedeniyle uğradığı zarar için şartları varsa tazminat da isteyebilir (İİK m. 72).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.